Litigio en Dina Huapi: la Justicia ordena subastar un complejo de cabañas tras 13 años de disputa
Durante más de trece años, un inmueble en Dina Huapi fue escenario de un prolongado conflicto entre sus copropietarios. Uno de ellos construyó y explotó cabañas turísticas de manera exclusiva, mientras el otro reclamaba su derecho sobre el terreno y la participación en los beneficios. La tensión desembocó en una demanda judicial que buscaba dividir el condominio, liquidar las mejoras y fijar un canon locativo. La Cámara de Apelaciones de Bariloche resolvió que la división se realice mediante subasta pública y que el producto neto de la venta se asigne según los aportes comprobados de cada inversor.
El conflicto comenzó en 2008, cuando ambos adquirieron el terreno en partes iguales. Años después, uno de los hombres emprendió la construcción de tres cabañas y las explotó para alquiler turístico. El otro inversor reclamó la mitad del valor de las construcciones y un canon locativo por el uso exclusivo del terreno durante más de una década.
La demanda solicitó que se declare disuelto el condominio, que se ordene la subasta pública del inmueble y que se abone al demandante la parte correspondiente de las mejoras y de los beneficios generados. También incluyó un reclamo por el canon locativo que no había recibido durante el uso exclusivo del inmueble.
El demandado sostuvo que había adquirido la porción indivisa de la otra parte y que todos los aportes y construcciones fueron financiados por él. Argumentó que su exsocio nunca participó en la explotación comercial y que durante más de trece años no reclamó compensación alguna, lo que demostraba aceptación tácita de la situación.
En primera instancia, el fuero Civil de Bariloche reconoció la existencia del condominio y lo declaró extinguido. El juez ordenó el pago de 36.000 dólares, equivalentes a la mitad del terreno sin construcciones, y 600 dólares mensuales por canon locativo desde la intimación formal. No se reconoció la participación del actor sobre las cabañas ni sobre la explotación comercial.
El fallo de primera instancia consideró que las mejoras fueron financiadas y ejecutadas exclusivamente por el demandado y que el otro inversor no presentó prueba de contribución alguna. Señaló que el reclamo tardío configuraba un ejercicio abusivo del derecho, según el artículo 10 del Código Civil y Comercial de la Nación. Se estableció un crédito dinerario, pero la subasta pública solicitada quedó planteada como mecanismo eventual si no se efectuaba el pago ordenado.
El demandante apeló la sentencia, cuestionó el método de liquidación y solicitó que la división se realizara mediante subasta pública, según lo previsto por la ley, para asegurar la correcta distribución del valor del inmueble y de las mejoras.
En el fallo se acreditó que el demandado contrató personalmente al arquitecto y al constructor, obtuvo la habilitación comercial a su nombre y financió todas las cabañas, mientras que la otra parte no presentó prueba de aportes económicos ni participación en las obras. El tribunal valoró los testimonios del arquitecto y del constructor, que confirmaron que el demandado dirigió y supervisó las construcciones de forma exclusiva. Con estos elementos, la Cámara resolvió que el copropietario que no participó en las mejoras tenía derecho únicamente a la parte proporcional del terreno sin construcciones, y que la división mediante subasta debía respetar el aporte real de cada comunero.
El producto neto de la venta se distribuirá según los aportes comprobados: el demandante recibirá el 12,86 % mientras que el otro inversor el 87,14 %. La subasta judicial se realizará a instancias de cualquiera de las partes y permitirá liquidar definitivamente el condominio para garantizar que la distribución refleje los derechos y aportes de cada uno.