Alquileres: ¿Cuánto aumentarán en abril y qué cambiará con la nueva ley?

El DNU que presentó el Gobierno Nacional que establece el congelamiento del valor de los alquileres, la prórroga automática de los contratos y la suspensión de los desalojos, tiene vigencia hasta el 31 de marzo. A partir de abril los inquilinos dejan de estar “amparados” por la medida tomada en el contexto de la pandemia.

En el contexto de pandemia, en el que aún estamos viviendo, tanto los inquilinos como los propietarios creían que el Gobierno volvería a extender el congelamiento hasta el 31 de mayo. Pero todo indica que el 1 de abril los inquilinos deberán hacer frente a las deudas retrasadas. “Las medidas de emergencias tomadas por distintos decretos de necesidad y urgencia del Poder Ejecutiva Nacional, que conllevaron el congelamiento del precio de los alquileres, la suspensión de los desalojos y demás cuestiones; no han hecho más que sacar propiedades de la oferta, restringir la misma aún más y quebrar la seguridad jurídica que debe existir en todo contrato”, afirmó Iván Kerr, el ex Secretario de Vivienda de la Nación.

¿Qué cambiará a partir de Abril?

1. ¿Qué debe pagar el inquilino?

Todo depende de lo que haya pagado durante los 12 meses de vigencia del decreto. Si no pagó las actualizaciones ni los montos de los 12 alquileres, deberá sumar los meses adeudados, contemplando el ajuste en los que correspondan. Número al que hay que sumar el alquiler del mes de abril con un nuevo ajuste.

1. ¿Cuáles son los plazos de pago de la “deuda”?

El decreto establece la posibilidad de pagar la “deuda” entre tres y 12 cuotas, sin embargo, en el mercado reconocen que en los acuerdos entre particulares podrían incluso ampliarse con quita de intereses o de la misma deuda. Anticipan una etapa de fuertes renegociaciones entre propietarios e inquilinos.

1. ¿En qué parte de la deuda se aplican intereses?

El decreto no “perdonaba” el cumplimiento del contrato, sólo congelaba el valor mensual del alquiler e incluso permitía no pagarlo sin la posibilidad de desalojo. Los intereses que pagará el inquilino que no abonó nada –es decir ni el alquiler, ni las actualizaciones– serán compensatorios sin penalidades (sin ninguna multa). El interés que estableció el decreto está en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días.

Por el contrario, los inquilinos que no hayan pagado las actualizaciones no tendrán ningún tipo de interés. Pagarán el monto de las actualizaciones.

1. ¿Qué pasa si el inquilino no tiene el dinero para saldar la deuda?

En el caso de que el inquilino no pueda pagar la deuda, el decreto establece que el compromiso recae sobre el garante aún contra su voluntad.

1. ¿Puedo renegociar la deuda?

Sí. Si bien el decreto establece hasta 12 meses para pagarla, pueden realizarse acuerdos entre privados incluso con quitas.

1. ¿Cuánto puede aumentar el alquiler en abril?

Esto depende de cada negociación, pero la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022 y será a través de un índice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflación, a lo que se suma que, en muchos casos hace un año que no cobran las actualizaciones de los contratos. Por eso, en el mercado ya se habla de aumentos de más del 40%.

1. ¿Cómo puedo deducirlo de Ganancias?

Para deducir hasta el 40% del valor del alquiler en Ganancias, el contrato debe estar inscripto en la AFIP.  De esta forma, los trabajadores en relación de dependencia, jubilados y autónomos, que alquilan el lugar donde viven, y no son propietarios de ningún inmueble, pueden deducir el impuesto con un límite anual.

1. Para el nuevo contrato que se firme a partir de abril, ¿rige la ley de alquileres sancionada en julio?

Si el contrato es nuevo, sí. Pero si es la prórroga de uno firmado antes de la sanción de la ley (julio del 2020) puede que no. La renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años.

1. ¿El inquilino puede inscribir el nuevo contrato en la AFIP?

Sí. Si bien la nueva ley establece que la obligación es del propietario, el inquilino puede hacerlo. De hecho, deberá necesitar el contrato inscripto para acceder a la deducción de Ganancias.

1. ¿Qué debe saber el inquilino sobre la nueva ley a la hora de renegociar?

Para empezar, el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (conformado por el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuya más de 30% para el inquilino. Además, la nueva norma impide exigir pagarés, o cualquier documento fuera de contrato.

Otro punto importante es que la nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.