La Municipalidad deberá pagar millonaria suma en dólares por una expropiación para loteo social

Las abogadas María Marta Peralta y Maria Laura Loureyro se presentaron ante la Justicia en representación del Municipio de Bariloche y promovieron una demanda de expropiación por una porción de tierra de unos 265 505 metros cuadrados (26,5 hectáreas) por el que la Municipalidad había ofrecido poco menos de 350 mil pesos. Sin embargo, el fallo de un juez Civil fijó el valor de más de un millón y medio de dólares. Se trata de una porción de tierra ubicada en la ladera sur del cerro Otto, sobre la que se estableción un valor de seis dólares por metro cuadrado.

Se trata de un proceso de larga data en el que se estableció, a través de ordenanzas municipales y leyes provinciales, la utilidad pública del inmueble objeto de expropiación con fines de loteos sociales.

Como respuesta a la demanda municipal, Robert Eiletz, en su carácter de apoderado de Catalina Inés Eiletz, manifestó su intención de acatar la expropíación, aunque cuestionó el monto ofrecido, mencionando que con anterioridad (alrededor del año 2011) había existido una negociación a fin de venderle el inmueble al Municipio, con la confección de un boleto de compraventa en el que se había fijado el valor de la superficie a expropiar en la suma de 2,5 millones de dólares estadounidenses (a razón de 6 dólares el metro cuadrado).

Sin embargo, el incumplimiento del Estado municipal y la falta de respuestas a las intimaciones cursadas, dio por terminada la negociación y la consiguiente resolución del contrato celebrado en ese boleto de compraventa. Al mismo tiempo, cuestionó la legalidad de los límites fijados por la normativa para las indemnizaciones y reclamó el pago de intereses a calcularse desde el 14 de octubre de 2011, fecha en la que el Municipio tomó posesión del inmueble en cuestión.

El juez Civil Mariano Castro rechazó dos planteos de inconstitucionalidad planteados por la parte expropiada y recordó que "la Ley General de Expropiaciones N° 1015 limita la intervención del órgano jurisdiccional a la cuestión referida a la determinación del monto de la indemnización, en caso de no existir avenimiento entre las partes (Art. 14). El mismo artículo establece como prueba obligatoria la producción del dictamen de la Junta de Valuaciones".

En ese sentido, explicó que "el monto de la indemnización debe fijarse teniendo en cuenta el "valor objetivo" del bien. Entiendo que el "valor objetivo" no debe equipararse a la "valuación fiscal", en tanto que refieren a distintos supuestos: la valuación fiscal es el avalúo que el fisco determina a los fines tributarios, mientras que el "valor objetivo" refiere al valor real del bien, con independencia de las cuestiones "subjetivas" (históricas, sentimentales, afectivas, etcétera) que vinculen al sujeto expropiado con el bien objeto de la expropiación".

Detalló el magistrado que en el expediente se incorporó "el informe de la Junta de Valuaciones (prueba de producción obligatoria), que fijó en la suma de $2 082 036 el monto de la indemnización (dos millones ochenta y dos mil pesos)", aunque entre las pruebas producidas en el desarrollo de la causa, aparecieron las "declaración testimoniales de Marcelo Cascón y de Oscar Zamora (exintendente y ex integrante del Directorio de Tierras y Viviendas del Municipio accionante respectivamente)", de las que surgió "que ambos reconocieron las firmas insertas en el instrumento traído a juicio por la demandada (boleto de compraventa, aprobado por Ordenanza Municipal 2233-CM-11) en el que las partes -voluntariamente y antes de la expropiación-, habían fijado el valor por metro cuadrado de una superficie mayor a la finalmente expropiada, pero dentro del mismo inmueble, a razón de 6 dólares por metro cuadrado".

En ese sentido, detalló: "El reconocimiento de las firmas ha importado, por aplicación de lo dispuesto por el artículo 288 del Código Civil y Comercial de la Nación, la autoría de la declaración de voluntad allí expresada por los funcionarios públicos que representaron al Municipio. Dicho contrato (boleto de compraventa) tuvo principio de ejecución en tanto que -además de ser aprobado por Ordenanza- se otorgó en el mismo acto la posesión del inmueble a la aquí accionante, cuestión que no se encuentra discutida".

Además, subrayó que en el expediente también se convocó a un perito que "estableció en la suma de 8 dólares estadounidenses el valor del metro cuadrado de la superficie expropiada" y destacó que no tenía elementos para considerar inválida esa tasación.

Finalmente, estimó "prudente fijar el valor objetivo del bien a razón de 6 dólares por metro cuadrado (conforme lo pactado voluntariamente por las partes, suma menor a la estimada por la perito), lo que arroja una indeminización total de un millón quinientos noventa y tres mil treinta y cinco con sesenta y cuatro centavos de dólar (USD 1.593.035,64)" y argumentó: "Si bien he tenido en consideración el dictamen de la Junta de Valuaciones, entiendo que el monto que surge del mismo no se condice con los valores de mercado que surgen del resto de las pruebas producidas en autos, teniendo en cuenta además la extensión de la superficie expropiada".

Por ello, el juez Castro impuso las costas del proceso al Municipio expropiante y fijó un plazo de "90 días a fin que la Provincia de Río Negro deposite en autos la diferencia entre el monto de la indemnización aquí fijada y lo ya depositado según constancias de esta causa".

Además, fijó los honorarios del abogado de la parte expropiada en casi siete millones de pesos y el de los abogados que intervinieron por el Municipio a lo largo del proceso (María Marta Peralta, María Laura Loureyro, Ricardo Medrano, Natacha Vazquez, Marcela Gonzalez Abdala, Paula Fagioli, Mercedes Lasmartres, Natalia Lafont y Eduardo Chiocca), en poco más de 6.5 millones de pesos en conjunto y en idénticas proporciones. En el mismo rubro, estableció los honorarios de la perito María Elena Wuiovich, por casi 3,5 millones de pesos.

Vale resaltar que, aunque la parte resolutiva del fallo hace mención a la obligación de la Provincia de afrontar los costos de la expropiación, surge de la misma letra de la Ley 4786 que sancionó la Legislatura de Río Negro en 2012, declarando la utilidad pública del inmueble sujeto a expropiación, que es el propio Municipio de Bariloche quien debe correr con todos los gastos que demande la ejecución de tal medida.